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3.23樓市新政後第27天，4.12新政後第7天，成都樓市調控的效果正在顯現：今天，國傢統計局發佈3月全國房價指數，成都以單月環比降價0.7%高居全國70城市跌幅榜首。與此同時，由省統計局顯示的數據表明，成都3月商品房銷售面積明顯回落，環比增速大幅放緩。
國傢統計局新聞發言人毛盛勇表示，全國新一輪房地產調控措施3月17日以來陸續出臺，對房價和其他房地產相關指標的影響，有可能在4月份以後陸續顯現。
成都商報記者調查發現，無論是開發商、購房者還是投資客，從心態到行為上都發生瞭很大的變化。樓市系列調控會對哪些人群在未來相當長一段時間內產生深遠影響？成都商報記者帶你去探尋答案。
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房企之變
新政要求，房地產開發企業不得有購地不建、建而不售等捂盤惜售行為；商品住房項目達到預售條件後，房地產開發企業在30日內未申請預售許可或不接受預售申報價格指導的，房管部門可在1年內不受理其預售許可申請。
不想賣也必須賣，房企預期會降低
“日子很難過，公司總部在去年年末要求銷售利潤增大，新政則要求接受‘預售申報價格指導’，我們在上報預售價格的時候，發現政府基本上是按照上一批次房源的備案均價來進行指導的，比如上批次均價1萬元/平米，新房源的銷售價格也必須是1萬元/平米。”一位地產營銷總監告訴成都商報記者，目前他所在的樓盤還沒有達到預售條件，但隨著工期進度的推進，當達到預售條件，不想賣也必須賣，不然就是建而不售的捂盤行為，會被輿情和政府雙重監督。
另一個樓盤的銷售總監給記者打瞭個比方：新樓盤的預售條件是建築修建達到2/3，拿到預售證之前不能收定金，如果用拖延的方式放緩開盤，可能就會造成銷售任務與現金流的雙重壓力。這個時候，開發商的預期就會降低。
情況分析
采訪多位房企相關負責人後記者發現，有部分不缺現金流、存量不多的開發商，仍然對追求利潤有一定的堅持。但也有開發商表示會因為土地供應的增多，銷售任務和資金利息等多重原因，選擇低開銷售。目前，這一波限制組合拳打出後，投資客紛紛退出市場，土地市場也加大瞭供應。
記者支招
調控政策的後續影響需要時間來體現，目前市場降溫幅度還需要一定時間觀察，但新政措施之嚴厲、環環相扣，政府打擊開發商違規的決心大。因此，購房者大可等待開發商胃口縮小，而不必繼續擔憂、恐慌入市。
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投資之傷
“限售”新政規定：從4月13日起，在成都市住房限購區域內新購買的住房(含商品住房和二手住房)，須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。
套得比股市還久瞭
“作為地產從業者，最近10餘天的最大感受：耳根子終於清凈瞭。”一位業內人士這樣描述自己的親身經歷，現在談及樓市，幾乎每個人都在說：沒資格買瞭、隻能一次性付款瞭、轉手時間更長瞭、套得比股市還久瞭……
“大傢可以關註一下，身邊瘋狂買房的大多是城市中產，墊腳買房、借錢買房、搭夥買房、撬動金融杠桿買房。”去年底買房的購房者陳先生表示，他從事的是金融行業，在股市上把這一波投資客統稱為接盤俠，現在全民都知道，大媽開始炒股賺錢的時候，市場其實已經開始降溫瞭。
情況分析
不動產權證出具時間一般為交樓後的半年至2年，具體要根據項目以及有關部門審批情況而定，而目前一手項目一般交樓時間約1-2年。新政後一手個人業主欲出售房源，短則需要1年(交樓)+半年(出證)+3年(滿3)=4年半的時間，長則需要2年(交樓)+2年(出證)+3年(滿3)=7年或以上的時間。
記者支招
看待調控，大傢心理各不一樣，有的人是覺得資金套得太久，若傢庭有變或者事業有變，沒有足夠的現金周轉會有風險。也有的人認為錢無明確去向，不如放在樓市幾年後再說。但如果人人都是後面這種想法，造成的情況就是數年後一堆空置的二手房，等待接盤也很辛苦的。
另外需要指出的是，新政打擊投機資金“快進快出”式的操作手法，剛需自住人群反而不會受到這種限售政策的影響。
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剛需春天
限購區域內，二套房認貸，三套房認房；二套房首付升至最低60%，三套房拒貸
剛需內心焦慮得到緩解
“我傢庭隻有一套80平米的房子，是從去年到現在都想改善一套大戶型，然後看著市場一路飆升，心裡也很煎熬。”市民王先生說，從上上個月開始，女朋友一直在他耳邊抱怨，下手沒有趁早，他還是始終堅持，既然錯過瞭最低的2016年初，這個時候還不如觀望。隨著限購新政接二連三出臺，王先生終於松瞭一口氣，他打算在年底買一套房子，原因很簡單，不求房價能降多少，但求清凈點選擇房子。
與此同時，市民劉女士剛剛領取結婚證，新政下來，她和老公名下各有一套80多平米的房子，面對未來的生育需求，傢裡決定再買一套150平米以上的房子，但現在她發覺隻能先賣一套再換房，全款買第三套哪裡吃得消！
情況說明
購買住房需要大量資金，所以住房貸款在其中發揮著極其重要的作用。首付比例越低，就越能用較少的自有資金來撬動更大的資金以實現購房的目的。但對於非剛需的購房需求而言，如果放任購房杠桿比率過高，隻要購房人的收入稍微有點波動，或遇加息等導致還款成本增加，就容易還不上款，從而引發一系列鏈式反應，增大金融系統風險。
記者支招
據相關調查顯示，成都近期已有多個住宅項目取得預售證加緊入市。需要提醒廣大剛需市民的是，在目前首套房仍然執行首付三成的政策背景下，盡可能考慮買一步到位的房子，是一個不錯的選擇。
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賣方之困
惜售或想脫手均受限制
“貸款新政策堵住瞭大量購置二手房客戶和業主。”一位正在賣房子的陳先生告訴記者，他為瞭以首付30%購買一套改善房，就需要賣掉手上的一套房子。然後他發現，之前談好的買方，現在因為沒有購房資格隻能作罷。陳先生必須再繼續等待買傢出現，而近期看房的電話相比之前減少瞭30%，對價格也更加敏感。
根據成都鏈傢研究院觀察，3.24~3.30觀測周裡，新增需求量降低3成，同時，新增客房比(即一個觀測期內新增客源量比新增房源量)，在2016年是4.7：1，而3.23限購出臺以後，客房比降為4：1，這也表明供需矛盾正在緩解。
而隨著4.12限購升級，短期炒房的需求受到嚴格打壓，也在促成成都房地產市場更加健康成長。
情況說明台灣電動床工廠
4月18日，國傢統計局按時公佈瞭2017年3月全國70城商品房價格指數，在全國70個用於參考的主要城市當中，成都以單月0.7%的房價跌幅成為3月全國房價下跌幅度最大的城市。相信隨著調控影響的進一步加深，4月成都樓市的各項數據體現將更加明顯。
記者分靜電機推薦析
新政對購房者限定要求增加，購房門檻提升，使得木野養生會館-官方網站購房人數有所減少。購房者人數和房源數量都在減少，一定程度上促進供需比達到平衡。
二手房市場的價格變化是最能看出區域泡沫的一桿秤。目前二手房油煙處理設備價格保持穩定，隨著政策的滯後性及成交量的影響，價格也會產生相應的變化，比如後期可能會出現房主急售、議價空間加大的情況等。
（來源：成都商報房產發佈）
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